Няма книга, статия, уебсайт или финансов консултант, който да не препоръчва инвестирането в имоти. Това е може би най-разпространения начин за инвестиране в световен мащаб, защото всеки използва имот под една или друга форма – всеки живее в собствен имот или такъв под наем, ходи на работа в офис, който или е собственост на фирмата или под наем, пие кафето си в друг имот… на практика целият ни живот се случва върху имоти – общински или частни. Апартаменти, къщи, заведения, ниви, острови… излезте на открито и се огледайте и ще видите че сте заобиколени от имоти. От улицата и тротоара, на която стоите, докъдето ви стига погледът. Дори и да сте сред природата – това отново са имоти. Логично е, че всеки би искал да инвестира в тях.
Но когато говорим за инвестиции, трябва да знаем значението на тази дума. Ако купим нещо, и не изкарваме пари от него, това не е инвестиция, а пасив. И обратното – инвестицията трябва да ни осигури актив, от който да изкарваме пари или да ни носи доходност с времето.
Печалбата от имот става по няколко канала като имаме два основни – отдаване под наем и продажба на по-висока цена.
Отдаване под наем
За да отдадете под наем имот, той трябва да е добре преценен като размер, локация, начална цена на инвестицията, за да може да се избива във времето. Ще ви споделим нещо важно по темата. Има едно число наречено коефициент на капитализация, с което можете да сметнете колко реално ще печелите от даден имот. Формулата е лесна:
Доходност от наем = Месечен наем х 12 / Цена на имота х 100
Цифрата, която ще получите трябва да е около 5-6%, за да постигнете добра доходност.
Продажба
Имотите имат свойството да се увеличават като цена с годините. Разбира се, не трябва да пропускаме и факта, че те искат поддръжка или пък, че има имоти, от преди 200-300 години, които с времето може да понижават цената си заради компрометиране на конструкцията. Ако се абстрахираме от тези изключения, имотите дългосрочно растат като цена, носейки годишна доходност около 4-5%. Звучи малко, но времето прави чудеса.
Наем и продажба
Ако купите имот с цел продажба на по-висока цена, е логично да го пуснете под наем докато цената му расте с времето. Така, всеки месец вие ще избивате инвестицията, и така към своите 5-6% доходност от наем, можете да добавите още 4-5% доходност повишаване на цената на имотите. Така ще постигнете една никак не лоша доходност от около 10-12% на година.
Ликвидност и стратегия
Важно е, когато пристъпвате към покупка на имот с цел инвестиция да имате предвид, че имотите са ниско ликвидни. Тоест, когато ги пуснете на пазара, не може да очаквате, че някой ще ги купи веднага. Разбира се, в практиката сме имали имоти продадени дори за 2 дни, но реалната картина често е такава, че са нужни няколко месеца, за да се продаде имот. За разлика от автомобилите, хората не могат да търсят конкретен модел и марка. Всеки имот е различен, дори два апартамента, които се намират един под друг. Дори само документите и процедурата по продажба може да отнеме между 1 до 3 месеца, в зависимост от претенциите на банката на купувача.
Когато купувате имот трябва да сте търпеливи и да изчаквате. Ако прибързате можете да продадете на много ниска цена. Ако дойде криза, трябва да имате нужното време и пари, за да преминете през нея без да продавате на загуба и да дочакате по-добрите времена.
Гарантирано ли имотите растат като цена?
Макар и да звучи твърде самонадеяно, отговорът ни е категорично – да. Защо? Замислете се – парцелите и земеделската земя е краен ресурс. Вие не можете да произведете повече и съответно те винаги ще растат като цени, защото просто следват икономическата логика на предлагането и търсенето. Търсенето ще нараства, заради покачването на броя на населението и броя на компаниите, които купуват земи и парцели, докато предлагането ще намалява, защото ресурса е краен.
С апартаментите и къщите нещата не стоят точно така, защото е възможно да се строят нови и нови имоти, но не винаги това е вярно. Огледайте конкретни хубави квартали и райони на града – ще видите, че там рядко може да се построи нова сграда, която да създаде ново предлагане. Много често предлагането е твърде малко, а търсенето по-голямо. И ако си припомним началото на тази статия – целият ни живот се случва в имоти – домове, офиси, заведения, улици, градинки… ако изберете правилния имот в правилното време, той може да се превърне в изключително добра инвестиция, да умножи вашите пари и да ги държи на сигурно място по време на сътресения и кризи.